业内专家指出，若您希望以高性价比购置房产，澳大利亚有一座城市正值得关注 —— 当下正是布局的合适时机。
澳储行（Reserve Bank of Australia，RBA）近期出人意料地维持利率不变，这一决策意味着新一轮房价暴涨的可能性将暂时延后。
对有购房计划的年轻人而言，这无疑是一则积极信号。而在澳大利亚房地产市场中，墨尔本的价值正逐渐受到关注。
目前墨尔本房产的折扣力度显著。如下图所示，与悉尼相比，在墨尔本购置独栋住宅的成本更低，价差十分明显。
不仅如此，墨尔本公寓价格也呈现类似趋势，尽管与悉尼的价差幅度相对较小。
相比之下，悉尼的房价水平着实高企。
从理论层面看，利率高低与房价存在直接关联：高利率会压低房价，因借贷成本上升将减少购房者的贷款额度，进而降低其购房支出能力；而低利率则会推高房价，因借贷成本下降会提升购房者的支付能力。
例如，若购房者每周还款能力为 1000 澳元，在利率为 3% 的情况下，银行审批的贷款额度会高于利率为 4% 的情况，这意味着购房者可用于购房的资金更多，从而对房价形成上行压力。因此，澳储行本周决定将利率维持在 3.85%（市场普遍预期将下调至 3.6%），这一决策将暂时延缓房地产市场的借贷活动与购房支出热潮。
澳储行通过利率工具调控通货膨胀，目前通胀水平已回落至 2%-3% 的目标区间，高利率政策在抑制通胀方面已显现成效。
基于此，市场曾预期澳储行将启动降息。
但货币政策委员会持不同观点，称 “可能需等待更多信息以确认通胀是否持续处于回落轨道”。
那么，当前房地产市场是否存在过热风险？
这需结合具体区域分析。
澳储行 5 月曾指出：“全澳房价涨幅保持相对稳定，尚未对宽松借贷条件产生实质性反应。”
但这一结论基于全澳平均数据，而澳储行统一利率政策，并未针对不同城市制定差异化利率 —— 若存在 “阿德莱德储行”，其或许不会选择降息，因阿德莱德房价已出现明显上涨，去年涨幅达 7.8%；反观墨尔本，房价则呈下跌趋势。
事实上，墨尔本的房价优势已不仅限于与悉尼的对比。墨尔本的房价走势与全澳整体趋势恰好相反。
为何墨尔本房价比其他地区更低？澳储行的统一利率政策对全澳市场形成普遍性抑制，却无法解释区域差异，核心原因在于供求关系的分化。
维州（墨尔本所在州）因公寓供应量大幅增加，人均住房保有量较以往提升；同时，新冠疫情期间人口规模下降，进一步影响了住房需求。
从历史数据看，维州人均住房数量呈上升趋势，而西澳则相反，其人均住房数量接近历史低位且持续下降。
供求动态可类比为土壤基础，利率政策则如同雨水 —— 当降息周期到来时，各地房地产市场将受到刺激，但繁荣程度会因 “土壤” 差异而不同。仅从当前数据判断，澳大利亚首都领地（堪培拉）可能是下一次降息后房地产市场涨幅相对有限的区域。
堪培拉当前的房价折扣或许正类似此前的墨尔本，未来几年或成为购房者的高性价比选择。
