最近，湖南等地40多家银行密集上线了一款新型金融产品——“养老贷”。

这个新词一经出现，便登上热搜。有人说它是雪中送炭，也有人担忧其风险。看完这个“养老贷”的运作模式，我们发现银行的风险仍有可能出现敞口，并非万无一失。

到底什么是“养老贷”？这种模式能跑起来吗？

一、银行的风险

现在的“养老贷”，本质上是银行为城乡居民补缴养老保险专门设计的一种贷款产品。

你年纪大了，发现自己社保缴费年限或档次不够，想多领点养老金，但手头一时拿不出那么多钱，银行就站出来说：“别愁，我借你，利率还挺低，直接把钱打进你的社保账户，帮你补齐差额。”等你退休，每月养老金自动扣还贷款，剩下的归你花。

据相关银行测算，以贷款金额90000元（约1.92万澳元）、年利率3.1%、期限15年为例，60岁办理退休后，每月可领取养老金808.48元（约172.3澳元）。在偿还每月625.86元（约133.4澳元）的本息后，客户每月仍可剩余182.62元（约38.9澳元）用于自由支配，相较于不办理提档补缴，每月可多领取21.62元（约4.6澳元）。

你，没花一分钱现金，就提高了未来的养老金水平；银行，完成了一笔贷款业务，找到了新的利润增长点；社保机构又能解决民生，促进社会和谐稳定。

听起来，这简直是三方共赢的完美闭环。

不能忽视的是，“养老贷”不是政策，是商业行为，是金融产品。

只要是金融产品，我们不仅要看到回报，还要注意风险。

最大的风险就是，“人要是没了，这笔债谁来还？”。

湖南多家推出此项业务的农商行表示，会为借款人购买商业保险。若借款人不幸在贷款还清前身故，剩余贷款将由保险公司赔付结清，不会给家人增添负担。

从商业逻辑来看，年龄越大、健康状况越差，保费就越高。这份不菲的保费，银行是不会自己承担的，更何况银行也只收3.1%~3.45%的利息。

要知道，保险公司不是慈善机构，肯定会有“免责条款”。

如果因“免责条款”，保险不予赔付，借款人的个人账户剩余资金会优先偿还贷款。与职工基本养老保险不同，城乡居民基本养老保险只有个人账户，没有统筹账户的。

这里就会出现两种情况：一种是，个人账户的剩余资金能够足额偿还贷款并有剩余；另一种是，个人账户的剩余资金不够偿还贷款，剩下债务。

不管是哪种，亲属都可以选择继承。

根据法律规定，继承人在继承遗产的同时，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。

当个人账户的剩余资金也不够偿还贷款，就看继承借款人的其他财产能否清偿债务。如果还不能清偿，那就可能需要银行承担坏账了。

除了防止这种情形的发生，可能还会引入担保措施。

有些“养老贷”的宣传材料表示，如果借款人75岁前不幸身故，养老账户余额优先还贷。还需要说明的是，若贷款提供了担保人，担保人需承担相应的责任。

而担保人通常是子女。也就是说，如果有“养老贷”有担保人，子女等担保人有可能会继续偿还贷款。

值得注意的是，这种测算方式是按照现有的规则进行。如果后续养老金政策发生变化，若养老金上调倒还好；若是下调借款人的偿债能力就会出现问题。

银行赌的是，借款人能活到75岁以上，且养老金有上调的可能性。

根据国家卫健委的数据，2024年中国人均预期寿命已达到79岁，较2023年人均78.6岁有所提升。

此外，城乡居民基础养老金仅从2019年开始逐年上涨，但没有规律。比如2022年、2023年每年上调5元（约1澳元），2024年则是上调了20元（约4.3澳元）。2025年城乡居民基础养老金最低标准是提高20元（约4.3澳元），也就是143元（约30.5澳元）/人/月。未来，城乡居民基础养老金的确有继续上涨的可能性。

二、银行乐意这么干

近年来，中国银行业的日子并不好过，尤其是区域性的城商行和农商行，正面临着前所未有的压力。

宏观环境承压，利率市场化改革的持续推进，让银行“躺着赚钱”的时代一去不复返。

息差一直都是银行最核心的利润来源。2024年，城商行的净息差已降至1.4%左右，低于行业平均水平，且收窄幅度较大。贷款收益率下降，而负债成本却难以同等幅度压降，利润空间被严重挤压。

在业绩增长方面，以A股上市的城商行为例，2025年一季度，虽然多数银行仍实现营收和利润的正增长，但整体增速相比去年同期已大幅放缓，甚至有银行出现营收、净利双降的局面。

寻找新的、稳定的、风险可控的业务增长点，成了地方银行的当务之急。而“养老贷”，恰好满足了所有这些条件。

目前来看，“养老贷”的利率普遍在3.1%至3.45%之间，且多家银行注明是“固定利率”。尽管利率低于信用贷款，但普遍高于长沙等地3.05%—3.2%的房贷利率。

如果央行继续调降LPR（贷款市场报价利率），“养老贷”将无法享受利率下调的红利，也将进一步高于长沙的房贷利率。

这个“固定利率”是整个产品设计的点睛之笔，也是银行最精明的阳谋。

更重要的是，这笔贷款业务的风险极低。

养老贷的贷款资金直达社保账户，杜绝了被挪用的风险。还款来源直接锁定为未来的养老金，稳定且可靠，还有保险承保、担保人兜底等。

据公开数据显示，湖南地区已有至少40家银行落地了“养老贷”产品。

截至7月4日，临澧农商行已向494户发放“养老贷”，总额达4126.58万元（约879.4万澳元）；临湘农商行三角坪支行累计发放10笔“养老贷”，总金额为89万元（约19万澳元）；炎陵农商行近日成功发放首笔“养老贷”，贷款金额超过4万元（约8520澳元），利率为3.1%。

与此同时，桂阳农商行、桃江农商行、祁东农商行等银行也均已完成了首笔“养老贷”的发放。

在不确定的市场环境中，一款金融产品，能带来15年的超额的、稳定的息差收入。果然，聪明的人都学的是金融。

真没想到，养老金也成为当下的优质资产，可用于贷款。

有意思的是，现在很多湖南农商行的官方微信公众号上，都删掉养老贷产品的相关宣传信息，消失不见了。看来，“养老贷”或许还会有新的变化。

毕竟，大家的目标是养老，不是还债。

中国“养老贷”：目的是养老，还是还债？最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

当时新的联邦立法已经通过，旨在鼓励澳洲酒类生产商进行创新。

该立法创建了一个涉及调味葡萄酒产品的新商品类别，这些产品可以按葡萄酒税率征税，而不需要缴纳烈酒的高额消费税。

Jang的产品“Divas”由葡萄提取物制成，包含葡萄酒和葡萄烈酒的混合物。

他获得了所有必要的批文，确保其业务合法经营。

这包括澳洲税务局（ATO）的私人裁定，该裁定明确规定Jang的产品是“可退税葡萄酒”，可以按较低的葡萄酒税率征税，而不是烈酒税率。

但Jang的产品被视为对酒类行业大企业的威胁，这些企业向澳洲税务局进行游说。

这引发了与澳洲税务局长期而痛苦的法律纠纷，摧毁了Jang、他的家人和员工的生活。

因为这场官司，Jang被逮捕并关进监狱，他的姐姐也在澳洲税务局无情的打压中去世。

十年后，Jang终于证明了自己的清白。

“澳洲税务局不关心人命的代价。他们觉得只是个数字而已，”Jang说到。

“当他们找上你时，绝对是无情的。”

“我勉强活了下来，我姐姐显然没有。”

澳洲税务局的一位发言人表示，该机构“始终欢迎对其税收制度管理的监督”，但以“保密义务”为由拒绝回答九号台提出的33个问题中的大部分问题。

该发言人确认，将启动一项独立审查，以“全面审查相关问题”。

该发言人称：“这项审查将彻底考虑十多年来的问题，审查结果将指导需要采取什么样的行动。”

澳亚裔男遭ATO打压，含冤入狱10年！姐姐不堪重压，含恨去世最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

研究显示，除新冠疫情期间外，过去二十年澳大利亚的租赁市场大部分时间都处于“房东市场”。租赁市场一般被认为在三个百分点的空置率下达到供需平衡，能有效缓解房东与租户之间的博弈。然而，澳洲全国六月的租赁空置率仅为一点三个百分点，虽略高于五月的一点二个百分点，但依旧处于严重紧张状态。

墨尔本的空置率在六月小幅上升至一点八个百分点，较前一个月增加零点一个百分点，新增约三百四十处待租房源；悉尼则由五月的一点五个百分点上升至一点六个百分点。尽管数据显示租金涨幅有所放缓，但租金水平依然处于历史高位，租户难以真正受益。

专注房地产数据的研究机构主管路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）指出，尽管与2022年至2024年间创下的历史最低空置率相比有所改善，但目前的数据仍低于长期平均水平。该机构二十年的数据表明，2024年2月的全国空置率最低，仅为百分之一，全国可租住房仅有五千两百八十八套。

克里斯托弗解释称，在疫情封锁结束后，大量国际留学生、外州迁入人口及本地迁徙人口的回归，迅速推高住房需求，而新住房建设跟不上需求增长，导致房源极度紧张。

与当前情况对比，2005年6月墨尔本的空置率曾高达三点九个百分点，悉尼同期为二点四个百分点。当时墨尔本正大力推进城市开发，包括港区与南岸等区域，同时人口增长相对温和，住房供应响应也更有效率。

对此，联邦及各州政府纷纷承诺解决住房短缺问题。总理安东尼·阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）提出五年内在全国建设一百二十万套住房的目标，并按照人口比例分配至各州和领地。新南威尔士州政府正推进靠近悉尼火车与地铁站周边区域的重新规划，允许中高密度住宅建设；维多利亚州则在2033年9月提出十年内建成八十万套住房的计划，并设定至2029年完成三十万六千套的全国分配目标。

克里斯托弗认为维多利亚州目前在建设进展上表现良好，可能成为唯一有望实现联邦目标的州。

然而，对于租户与住房联盟的秘书哈里·米尔沃德（Harry Millward）而言，这些新建住房仍远水解不了近渴。他指出，当前创纪录的高房租正将更多人推向贫困线，即便租金暂时维稳，也无法保证未来不会再次飙升，租户难以安心规划生活。

他还对维多利亚州拆除四十四座公共住房楼并重建的“住房大建设”计划表示担忧，认为这一举措可能使原本等待社会住房的申请者陷入更大的不确定中。“我们不能只关注目前搬迁的居民，那些仍在等待名单上的人该怎么办？”他质疑道。

维多利亚房地产协会主席雅各布·凯恩（Jacob Caine）表示，空置率低意味着市场可租房源仅为满足需求的一半，许多家庭不得不扩大居住人口数量。例如，疫情前，两居室公寓通常由一对职业夫妇居住并留有空房，而现在常见两对职业夫妇合住一套。

此外，投资房产税负上升亦使众多投资者退出市场。凯恩表示，土地税政策日益严苛，一些资本改良价值不足三十万澳元的房产，每年仍需缴纳至少一千澳元税费，这进一步加剧了市场供应紧张。

租赁市场长期倾向房东，低空置率致租户压力难解最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

根据Cotality的分析，昆州首府布里斯班的独立屋中位价在5月达到100.6万澳元，较4月的99.6万澳元有所上涨，也高于2024年5月时94.2万澳元的房价。

该市房价在6月份继续上涨，升至101.1万澳元。

这是布里斯班独立屋中位价有记录以来首次突破100万澳元，使其在平均房产价值方面仅次于悉尼。

截至6月，布里斯班已连续九个月成为澳洲房价第二高的城市。

该市场在去年10月 超越了堪培拉，在去年6月超越了墨尔本。不过，布里斯班与悉尼的房价仍有相当大的差距。

Cotality发现，悉尼与布里斯班房价中位数的差距为54.9万澳元，较去年10月56.7万澳元的峰值略有缩小。与此同时，布里斯班的房价中位数比墨尔本高出6.3万澳元，比堪培拉高出3万澳元。

Cotality表示，自新冠疫情初期以来，布里斯班房价大幅上涨，从2020年6月到 2025年6月已飙升了76.1%。

他们的研究发现，房价上涨主要由州际迁移推动，而这种迁移的根本原因在于生活成本和生活方式的考量。

Cotality称，从2020年6月到2024年6月，布里斯班人口增长了9.2%，即增加了23.5 万人，而同期全澳人口增长率为6%。 然而，标志着布里斯班成功吸引新居民的房价飙升，也可能导致人口迅速增长这一 趋势出现逆转。

Cotality还发现，尽管房价增长依然稳健，但增速正在放缓。最新这个季度房价上涨1.9%，而2024年6月季度为3.5%，而截至2021年11月的3个月中曾达到10.2%的高点。

布里斯班加入“百万俱乐部”，房价突破7位数大关！最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

PropTrack的研究显示，悉尼地区有多个沿海地区的房价中位数仍低于100万澳元。这比全市房价典型水平便宜约50万澳元。这些地区的部分房产挂牌价格甚至远低于这一水平。

专家们指出，销售数据显示7月是海滨房产淘便宜货的旺季。

原因之一是寒冷的天气让人们很少想到海滨生活。这在需求出现季节性下降的同时，恰逢更多急于出售的卖家将房屋推向市场。

Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，海滨房产买家在冬季能获得更好的交易条件和更有利的谈判机会。

她说：“在海滨地区冬季出售房产通常不是人们的首选，如果他们真的要出售，那么他们可能是非常积极的卖家，这正是你能淘到便宜货的机会。”

“虽然夏季你会有更多选择，但冬季买家省钱的机会更大。”

在悉尼地区，PropTrack的数据显示，中央海岸地区提供了最经济实惠的沿海房产。最便宜的10个购房地点都位于该地区。

Budgewoi位居榜首，成为悉尼地区最实惠的沿海地区，房屋销售中位价为76万澳元。

同样位于中央海岸的Chittaway Bay，地处更南端的Tuggerah Lake湖岸，房屋中位价为88万澳元。

附近的The Entrance是购买海滨公寓最实惠的地方，销售中位价为67.5万澳元。

在中央海岸以外地区，悉尼市中心以南的地区也进入了最实惠海滨公寓购买地名单。Brighton-Le-Sands和Monterey的中位价分别为80万澳元和90万澳元。

回到中央海岸的Umina Beach，当地房价通常为115万澳元。

居民John和Jenny Gavin表示，较便宜的价格值得每周通勤上班的额外路程。

他在谈到这个距离悉尼市中心80公里的地点时说：“我曾经去悉尼上班，但通常大约1小时10分钟就能到达，回报是距离海滩仅4分钟的地理位置。”

Gavin表示：“一旦你周末回到这里，一切都值得了。当孩子们在这里长大时，他们都和朋友们在海滩玩耍。这是一种很好的生活方式。”

这对夫妇的房子是他们14年前花30万澳元建造的，现在正在出售。售价指导价为160万至170万澳元，他们打算缩小居住面积。

Ray White Umina Beach销售助理Amy Sherrin表示，中央海岸的房产以远低于靠近市区房产的价格提供海滨生活。

她说：“这是一个非常紧密的家庭社区，大家周末都会带着狗狗到海滩。如果你住在Bondi，同样的生活方式你需要付出五倍的价格。”

据Sherrin介绍，该地区的买家兴趣主要来自从北滩和The Hills搬到北部的家庭。

悉尼海滨房产“捡漏”指南：这些区域房价低至$72万最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

澳大利亚工商会（ACCI）负责人安德鲁·麦凯拉警告称，国家下一阶段的气候目标必须切实可行。

澳大利亚最大商业团体警告，过于激进的2035年减排目标将削弱本地工业的“生产力、竞争力和可持续性”，而工会则呼吁重新考虑类似于朱莉娅·吉拉德时代(Julia Gillard-style)的碳定价，以降低实现气候目标的成本。

在向生产力委员会关于“五大支柱”调查的提交材料中，澳大利亚工商会（ACCI）指出，工党设定的2030年减排43%的目标“正逐渐难以实现”，并警告下一阶段气候目标需更加务实。

ACCI首席执行官安德鲁·麦凯拉告诉《澳大利亚人报》，气候变化管理局（CCA）提出的2035年减排65%至75%的目标对企业来说“极具挑战”。

麦凯拉表示：“这个区间的任何目标，对澳大利亚经济来说都极为严峻，可能导致经济广泛的调整成本。”

澳大利亚工会联合会（ACTU）则向生产力委员会表示，吉拉德政府时期的全经济碳价政策是成功的，实施后排放减少，经济增长，受影响的澳大利亚人得到了补偿。

ACTU认为现有的保障机制效率低下，并援引一项澳洲经济学家调查，显示86%的人认为碳价是实现2050年净零排放最有效的手段。

ACTU表示，生产力委员会在研究如何降低碳目标成本时，应以碳定价原则为基础，将碳污染的外部性内化。

当被问及ACTU是否支持全经济碳价和碳关税时，一名发言人表示，ACTU在“五大支柱”调查中提出了多项政策建议。

ACTU还推动生产力委员会调查是否存在可以取消的化石燃料补贴。ACCI在提交材料中重申支持2050年净零目标，但对巴黎协定下中期目标的雄心持谨慎态度。

工党在2022年首次当选时设定了到2030年将排放较2005年降低43%的目标，需在今年11月巴西举行的COP30峰会前确定新的2035年目标。

尽管ACCI曾支持2022年的43%目标，但随着电价飙升和排放量停滞，澳大利亚企业界对政府政策日益持怀疑态度。

ACCI表示：“实现2030年国家自主贡献目标似乎越来越困难，目标正逐渐脱离掌控。”

“若政府设定更激进的2035年目标，ACCI将非常担心其对企业生产力、竞争力和可持续性的影响，以及纳税人的成本。”

ACCI建议应重点采用“市场化解决方案”和“营造鼓励企业投资必要技术的政策环境”。

“应聚焦支持和协助，而非对未达成政府目标的企业施加过度惩罚。”

由前新南威尔士州自由党财政部长马特·基恩领导的气候变化管理局正在评估65%至75%的2035年目标，工会和工党环境行动网络支持超过70%的目标。

据悉，管理局尚未决定最终建议，结果预计将于9月公布。

一名阿尔巴尼斯政府发言人表示：“澳大利亚正按计划实现2030年减排目标。”

“政府将宣布符合国家利益、由气候变化管理局专家指导的雄心勃勃且可实现的2035年减排目标。”

气候变化与能源部长克里斯·鲍文上周访问太平洋岛国，寻求支持澳大利亚主办COP31，届时工党的2035年目标可能与竞争对手土耳其的目标对比评估。

鲍文说：“太平洋地区从未举办过气候大会，而该地区在气候变化中利益最大，小岛屿发展中国家主要分布在太平洋和加勒比。”

“我们认为太平洋地区将为议程贡献巨大。澳大利亚若任COP主席，会确保太平洋议题成为议程核心，聚焦强烈。这是其他大会无法做到的。”

气候变化部门五月发布数据称，2024年二氧化碳排放增加0.05%，达4.464亿吨，比2005年降低27%。

能源专家布鲁斯·芒廷表示，政府难以实现2030年承诺；MST Marquee分析师索尔·卡沃尼克称，新能源推广延迟让目标“几乎不可能达成”。

但鲍文坚称政府正按计划实现减排承诺及到2030年实现82%电力由可再生能源供应的目标。

ACCI和ACTU均推动能源项目监管审批加速，重点聚焦环保审批改革。

ACCI称：“应为重大项目审批设定明确时限，防止无故拖延。”

“简化和优化重大项目监管架构是吸引新能源投资和推动低排放技术增长的关键。”

大事不妙！碳价飙升，企业生死存亡悬于一线！最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

此外，Pitt Street Mall的门店也计划在2028年租约到期后关闭。

这一决策源于其南非母公司Woolworths Holdings面临的严峻财务压力，以及澳大利亚零售市场的持续低迷。

在2024-25财年的前26周（截至2023年12月29日），Country Road的销售额下降了8%，而营业利润更是暴跌71.7%，仅剩1420万澳元。

Country Road成立于1974年，最初专注于休闲服装，后扩展至家居用品和配饰，成为澳大利亚最具代表性的生活方式品牌之一，并曾成功进军美国市场。

2014 年，Country Road 与 Trenery 被南非品牌 Woolworths 收购。

Country Road 近期的业绩下滑，与数十家零售商的倒闭态势相吻合。

零售巨头马赛克品牌（旗下拥有 Miller、Rivers、Crossroads、Katies、Noni B 及 Autograph 等品牌）于 2024 年 10 月陷入破产境地，进入自愿管理阶段。

在 2 月份发给债权人的通知中显示，马赛克品牌的债务总额超过 3.18 亿澳元。

标志性零售商真维斯（Jeanswest）也表示，受一系列 “完美风暴” 式的因素冲击，该公司于 3 月份关闭门店，导致 600 名员工失业。

CreditorWatch 最新的破产数据显示，减税及利率下调正逐步对企业利润产生影响。

其 5 月份的数据表明，衡量企业压力的两项关键指标 —— 破产案例及 B2B 支付违约情况均有所缓解，这意味着 2024 年 7 月实施的减税政策、近期的降息措施、通胀放缓及财政支持政策，已开始缓解澳大利亚企业面临的部分压力。

CreditorWatch 首席执行官帕特里克・科格伦（Patrick Coghlan）表示，5 月份的违约及破产数据令人鼓舞，但部分行业仍面临压力。

他指出：“人们期待已久的破产情况趋于平稳，这一现象备受欢迎，但我们需谨记，部分行业仍面临重大挑战，尤其是那些受可自由支配支出影响的行业。”

“新冠疫情后，我们目睹通胀率攀升至 30 年来的最高水平。而当通胀率再次下降时，经济中价格的快速上涨态势并不会逆转 —— 更高的价格已然固化，对企业构成了永久性压力。”

澳人穿了半个世纪的 Country Road 要关店了！悉尼这些地标门店全要没…最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

四个月前，这套破败不堪的房屋在拍卖会上未能成功售出。而如今，来自Andrews Property的销售中介Misty Mance证实，这处位于南澳Coober Pedy镇Van Brugge St 527号的房产已完成出售。

Van Brugge St 527号（图片来源：RealEstate）

Mance未透露具体的成交价格，但该房产此前的挂牌价仅为2万澳元，是目前RealEstate网站上最便宜的房产。

唯一比它更便宜的是维州东部Loch Sport房车公园内的一辆房车及附属建筑，标价1.95万澳元。

Mance表示，买家计划修复这幢矿工风格的房子。考虑到房屋破损严重，甚至无法判断它原本有多少间卧室，这项工作绝非易事。

多面墙壁已被脱落只剩下木框，其他墙面（包括正面外墙）也都有大洞。

Van Brugge St 527号（图片来源：RealEstate）

曾经可能是浴室的地方，洗手台已被砸成两半。地板也遭到了破坏，厨房水槽被从墙上拆下。整个房子里到处都是空啤酒箱、垃圾和蜘蛛网。

院子里还留有一辆烧毁的大篷车的残骸。虽然有电力和水源可用，但目前尚未接通。

Van Brugge St 527号（图片来源：RealEstate）

Mance表示：“我认为这幢房子还是可以修复的，但买家肯定需要花大量工夫。他表示要将房子恢复原貌，以缓解88天背包客的住宿短缺问题。”

“88天”指的是持度假打工签证的人（英国人除外）必须在乡村或偏远地区工作的时间，才有资格延长在澳洲的停留时间。

Van Brugge St 527号（图片来源：RealEstate）

Mance透露，这套房子最后一位住户是一位希腊女士，几年前她和两个年幼的儿子住在这里，当时房子保养得很好。

这位母亲身体不好，后来她和其中一个儿子去世了，剩下的儿子搬走后，房子就遭到了破坏。

Van Brugge St 527号（图片来源：RealEstate）

随着这处房产找到买家，澳洲最便宜房产的称号现在落到了Coober Pedy镇Grund St 536号身上。这是一幢“状况不佳”的两居室小屋，同样由Mance挂牌出售，售价2.8万澳元。

这处房产以及另一处由Mance挂牌的、位于Van Brugge St 529号的两居室棚屋式住宅（售价2.9万澳元），已经收到了多个报价。

Mance表示，虽然这些状况不佳的便宜房子可能不是每个买家的理想选择，但对于面临无家可归或无力购买更受欢迎房产的人来说，可能是一线生机。

她说：“这为首次购房者或其他无法进入房地产市场的人提供了机会。有些人并不在意房子的状况，因为这可能是他们唯一拥有自己房子的机会。如果没有这些机会，他们可能就无家可归了。”

澳洲“最便宜”房产成功售出！要价仅$2万最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

据《澳洲金融评论报》报道，行业分析师和各大银行预计，到2026年底，房价涨幅可能高达13%，到明年5月，现金利率可能会有多达4次下调。

（图片来源：AFR）

买家正急于在房价暴涨前入市，他们正面临着过去5年房价上涨40%与工资增长停滞的双重压力。澳洲储备银行（RBA）预计，2026年工资涨幅仅为3%。

房地产数据分析公司Cotality研究显示，2024年12月，澳洲住宅中位价为812,602澳元，是普通家庭年收入的7.9倍（普通家庭每周收入约1,975澳元）。

该研究称，到明年，澳洲房价可能达到家庭年收入的8.4倍，这将是至少自2021年以来住宅价值与收入比率的最高水平。

悉尼是目前对有房者和潜在购房者来说最难以负担的城市，其住宅价值与收入比率为9.7。到明年年底，这一比率可能飙升至惊人的10.3，超过2022年10.2的峰值。

截至2024年12月，大悉尼地区的住宅中位价约为118.4万澳元，家庭平均周收入为2,355澳元。与之相反，澳洲最宜居的地区是北领地的偏远地区，那里的房价约为家庭收入的3.7倍。

Cotality研究主管Tim Lawless认为，房价涨幅继续超过家庭收入增幅，这会导致各首府城市和偏远地区的住宅价值与收入比率上升。

“很多人都渴望拥有一套房子并偿还抵押贷款，但在房价已经相当高的情况下，要证明自己有能力偿还贷款并非易事。”

“有房者已经能够积累房屋净值，他们在换更大或更小的房子时可能会更容易，这仅仅是因为他们在市场中积累了一定的时间优势。”

如果有房者选择降息，他们每月的抵押贷款还款额也将减少。本月早些时候，四大银行研究显示，在澳洲储备银行5月降息时，只有十分之一的借款人决定减少住房贷款还款额。

Cotality的研究显示，如果未来12个月现金利率降至3.10%（3次下调0.25个百分点，或一次下调0.5个百分点加一次下调0.25个百分点），澳洲普通房主每月的贷款还款额将节省约165澳元。

在澳洲储备银行周二会议之后，四大银行更新了他们对现金利率下调时间的预测。所有银行都表示，到今年年底，至少还会有两次0.25个百分点的降息。

澳洲联邦银行和澳新银行认为，现金利率将在8月和11月下调，到2025年底现金利率将降至3.35%；国民银行预测，到明年2月，还会有3次降息，现金利率将降至3.10%；西太平洋银行则最为乐观，预计到明年5月将有四4降息，利率将降至2.85%。

此前，澳洲储备银行周二出人意料地决定将3.85%的现金利率再维持至少一个月。但不断上涨的房价和澳洲储备银行的按兵不动并没有阻止首次购房者出现“错失恐惧症”（FOMO）。

从2月19日第一次降息到7月7日，Cotality的每日住宅价值指数（该指数每天追踪澳洲住宅市场价值的变化）上涨了2.3%，相当于全澳住宅中位价上涨了18,000澳元。

悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的房价涨幅超过2%，阿德莱德略低于2%，达尔文的涨幅最大，约为6%。

全国买家代理公司Property Home Base的创始董事Julie DeBondt-Barker表示，在最近一个财政年度，其公司的首次购房者咨询量增加了40%，仅在过去两个月，就比前10个月激增了53%。

“维州的需求确实非常旺盛，但我们在南澳和昆州也有业务，那里需求也很旺盛。”她补充说，许多首次购房者会向“父母银行”求助，而就在5年前，她还几乎没听说过这个说法。

暴涨13%！澳洲房价可能达普通家庭年收入8.4倍最先出现在澳洲新闻网 - 澳洲今日最新资讯最深度报道。

7月2日，在27名投资者向维州最高法庭提起诉讼后，Lion Property Group及其27家关联公司被纳入临时清算程序。

（图片来源：《每日电讯报》）

报道称，Lion曾大力宣传房产投资机会，包括布里斯班和墨尔本高档区的豪宅及公寓项目，以及黄金海岸富人云集的Mermaid Beach的项目。

该公司在布里斯班的Clayfield和墨尔本南部设有办公室。提交的文件显示，法庭指定的会计师——现为临时清算人的毕马威（KPMG）的John Lindholm发现，有1.2亿澳元投资者资金被注入特殊目的实体（SPVs）。特殊目的实体是为特定项目设立的公司。

这些特殊目的实体的股份被作为财富增值机会出售给投资者，且投资者被告知其资金有房产作为担保。

但投资者声称，他们从未被告知Lion旗下公司之间存在复杂的贷款网络，也未被告知这些房产背负着高额抵押贷款。

在相关听证会上，投资者法律顾问称，Lion的项目“运作方式如同一个巨大的庞氏骗局”。Lion及其董事尚未回应News的提问，但此前已否认了投资者的指控。

“关于Lion在运营庞氏骗局的说法是荒谬的，”该公司在6月表示，“Lion不打算通过媒体就指控进行诉讼，而是继续努力完成开发项目、偿还债权人，以期向投资者返还资金。”

在1.2亿澳元的投资者资金中，仅3500万澳元可核实用于开发项目，而许多项目仍未完工，有些甚至从未启动。

法庭文件显示，来自特殊目的实体的2700万澳元被贷给了Lion的母公司，另有1000万澳元支付给了董事John Sader和Garry Pesochinsky的其他关联方。

Lindholm发现，约6000万澳元资金去向不明。一位匿名投资者表示，这场风波对投资者来说是一场“噩梦”。

他称，许多投资者“陷入困境——损失了毕生积蓄、房产和人际关系，还面临着药物滥用和心理健康危机的严峻阴影”。

“可以说，我们所有人在经历这场噩梦后，都或多或少患有创伤后应激障碍（PTSD），”这位投资者说，“许多人感到孤立无援、绝望至极，甚至在濒临崩溃时向Lifeline等机构求助。这段经历留下的情感创伤是无法磨灭的。”

按照该计划，单个项目公司本应在项目售出后向Lion的母公司支付管理费。但法庭文件显示，在某些情况下，管理费被提前支付，且金额远超应付款项。

根据投资者与Lion的协议，投资者本应按月获得付款，但文件显示，去年10月至11月左右，这些付款就中断了。

投资者称，Lion违反了协议，因为其未将资金用于项目建设，未妥善记账，也未及时向投资者更新项目进展。

判决书称，投资者指控Lion及其董事“存在误导性或欺骗性，或可能造成误导或欺骗的行为，给原告造成了损失和损害”。

除了要求对该集团进行清算外，投资者还要求偿还资金并赔偿损失。尽管已进入清算程序，Lion Property Group的网站本周仍在运营，并继续宣传项目。

最初由3名投资者提起诉讼，到清算判决时，参与案件的投资者已增至27名。

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